新型コロナウィルスの影響が広範囲に出ているなか、
多くの経営者様より、今後についての不安を伺っています。
売り上げ増加が見込めない中でも、経営を続けていくためには、
経費（コスト）をカットすることが重要です。
そこで本日は、経費の中でも固定的に大きなコストがかかっている「家賃」の削減交渉についてご案内させていただきます。
・少しでもコストカットをしたい
・いまの家賃が適正かわからない
・家賃削減交渉のやり方を知りたい
といった方はぜひご一読ください。
家賃の削減交渉とは
事務所や施設、工場などを賃貸で運営されている法人様が多いと思います。
賃貸の場合、月々の家賃を契約で定めて毎月固定で払っている場合がほとんどですが、貸主様との交渉次第で下げられるということを知らない方が多いように思います。
賃貸借契約書の中に、「物価の変動や地域の相場に応じて賃料の見直しを行うことができる」のような文言が入っている場合、基本的に交渉が可能です。
「家賃を下げてとは言いづらい。」
「大家さんとの関係が悪くなったらどうしよう。」
と思う方もいるかもしれません。
しかし、貸主様の立場に立って考えてみると、適正な家賃で同じ人が“借り続けて“くれることが不動産経営としてはありがたいわけです。
なぜかというと、
高い家賃に嫌気がさして借りている人が出て行ってしまう、
または負担が重なってお店を閉めてしまう、
といったようなことがあったら、
また１から新しい入居者を探す必要がある、
その新しい入居者がちゃんと家賃を払えるのか、騒いだりしないか、などを調べる必要がある、
改修工事が必要、
相場に合わせて家賃を下げる必要がある、、、
など多くの苦労が生まれてしまうのです。
特に現在のように新型コロナウイルスによって、経済全体が落ち込んでいるときなどは、削減交渉をする環境としてはとても適しています。
今の入居者様が出ていってしまうと、
この不況下で新しい入居者を探すことは大変困難なうえ、
よほど立地がいい最新の人気オフィスビルでもない限りは、これまでと同じ家賃を取ることは難しく、
結果として値下げをすることになるかもしれません。
また仮に新しい入居者が３か月後に見つかるとしても、その３か月間は家賃ゼロです。
そうなるよりも、
賃料を下げてでも、今まで入居してくれていて素性がわかっている人に借り続けてもらいたいと思うのはごく自然なことです。
また「今後ずっと値下げ」ではなく、「コロナ騒動が落ち着くまで、年内だけ値下げ」といった形の相談であれば、ハードルはより低くなるでしょう。
家賃削減交渉の進め方
ただしこの削減交渉ですが、ある日突然貸主様に電話をかけて、
「家賃を下げてほしいのですが」
といっても、なかなか認められません。
①近隣エリアでの適正な賃料を調査
②調査の結果、現状の賃料が割高であれば削減交渉の準備
③交渉スタート
といった段取りを踏む必要があります。
①の調査については、しっかりと貸主様が納得できる材料を用意する必要があります。
客観的にだれが見てもわかるような裏付けが必要です。
そして、実際に交渉を進めていくうえでも、ちゃんとルールを守って話をしないと、最悪の場合、貸主様との関係が悪化してしまうことも考えられます。
そこでライブエッジ株式会社では、家賃交渉削減を専門業者に依頼することをオススメしています。
家賃削減専門業者について
専門業者に頼むメリットは、
・現況賃料が適正かどうかがわかる
・交渉についてはすべて任せることができる
・交渉になれたプロなので、貸主様との関係を壊すことなくスマートに交渉を行える
といったことがあげられます。
逆にデメリットとしては報酬（費用）を払う必要がある、ということです。
ただしこの費用については、成功報酬で、削減できた金額の中から支払うことになるので、実質負担はありません。
また調査の段階で、現状の賃料が適正だった場合は、削減交渉をしないという選択肢も提案してくれます。
貸主様とかなり気軽な間柄で、全く問題なく相談できる、という方以外は、専門業者に依頼する方法をオススメいたします。
専門業者に依頼するには
専門業者に依頼するには条件があります。
①契約から２年以上経っている
②月額賃料が３０万円以上である
という２つの条件に合致していれば、まずは無料で賃料が適正かどうかの調査を行ってくれます。
そのうえで、削減の余地があれば、交渉依頼の契約をする、という流れになります。
案件にもよりますが、１～２か月以内での削減交渉が終わることが多いようです。
費用としては、
・初期手数料など →無料
・成功報酬 →削減額の１０か月分（分割払いの場合は１２か月分）
が通常の費用です。
（例：仮に１００万円/月の家賃が９０万円/月になった場合）
１００万円―９０万円＝１０万円
成功報酬：１０万円×１０カ月＝１００万円 （分割の場合は１２０万円）
となります。
削減交渉しなかった場合と比較すると、
２年目には１２０万円のコスト削減になりますし、
これはずっと続きます。
また現在新型コロナウィルスの影響で、短期間の削減交渉の場合は、
・成功報酬 →借主メリットの３分の１
で交渉が可能です。
（例：半年間の約束で５万円/月の削減になった場合）
５万円×６か月＝３０万円
３０万円÷３＝１０万円
となりますので、
借主としては差し引き２０万円コストを削減できたことになります。
何もしなければ出ていくだけだったお金ですので、交渉する意味は十分にあるといえます。
こちらのサービスにご興味のある方には、すぐにご案内させていただきますので、お問い合わせよりお気軽にお申し付けください。
最後に
新型コロナウィルスについては、いまだに治療法も確立されず、経済的なダメージはかなり長期的なものになると予想されます。
業種にもよりますが、売り上げの増加はもとより、元の水準までの回復もかなり困難が予想されます。
そんな中、企業の運営を続けていくためには冒頭でも申し上げた通り、経費（コスト）をカットすることが重要です。
今回ご紹介した家賃の削減以外にも、ライブエッジ株式会社では様々な経費を削減する方法をご紹介することが可能です。
かなり削減できた、というお褒めの言葉も多数いただいております。
削減できる経費の一例としては、
電気代・ガス代・水道代・複合機・通信費・固定資産税・建築費などがあります。
こちらのサービスにご興味のある方には、ご案内させていただきますので、お問い合わせよりお気軽にお申し付けください。
以上、長文をお読みいただきまして、どうもありがとうございました。